Cuando se vende un inmueble, los contribuyentes deben tributar en su IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Es lo que se conoce como ganancia (o pérdida) patrimonial. Pero, ¿qué pasa si el contribuyente no declara la ganancia, y no facilita datos suficientes para determinar cuál fue el valor de adquisición? ¿Puede Hacienda considerar un valor de adquisición de cero euros? 

¿A qué supuestos nos referimos?

José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, asegura que estamos ante el supuesto de un contribuyente que no declara la ganancia obtenida por la venta de un inmueble y que, cuando es requerido por la AEAT para aportar las escrituras de compra del mismo, no está en disposición de aportarlas porque se trata de una operación realizada hace muchos años.

En estos casos, algunas Administraciones de la AEAT, han venido considerando, ni cortas ni perezosas, que el valor de adquisición del inmueble era de cero euros. Por tanto, exigían la tributación en IRPF por todo el valor de venta del inmueble, sin restar el valor de adquisición del mismo.

El TEAC acaba de pronunciarse sobre cómo debe actuar Hacienda en estos casos, y si es lícito considerar un valor de adquisición de cero euros, ante la falta de prueba por parte del contribuyente.

¿A quién corresponde probar el valor de adquisición del inmueble?

Lo primero es preguntarse a quién corresponde la carga de la prueba. Es decir, ¿corresponde al contribuyente, o a la AEAT probar cuál es el valor de adquisición, que debe restarse al de transmisión para determinar la ganancia patrimonial?

Considera el TEAC que, siguiendo las normas generales de la prueba, correspondería a la AEAT la acreditación del valor de transmisión del inmueble, y al contribuyente la del valor de adquisición.

Sin embargo, la AEAT no siempre puede hacer recaer de forma total y exclusiva la carga de la prueba en el contribuyente, cuando éste ha realizado un cierto esfuerzo probatorio. Es decir, no es lo mismo que el contribuyente ignore los requerimientos de la AEAT, y no facilite ni aporte dato alguno que permita determinar el valor de adquisición, que sí realice el referido esfuerzo probatorio, aportando los documentos que están a su disposición, y facilitando datos que permitan a la AEAT la fijación de dicho valor.

En esos casos, y sin perjuicio de la posibilidad de imputar al contribuyente dilaciones en el procedimiento, y eventualmente sancionarle por obstrucción, lo cierto es que la Administración, con los datos facilitados por el contribuyente, debe utilizar los medios de que dispone para recabar la información necesaria para fijar el valor de adquisición del inmueble. No puede, por tanto, ampararse en la falta de prueba total por parte del contribuyente, para fijar un valor de adquisición del inmueble de cero euros.

Cómo debe fijarse el valor del inmueble, dependiendo de si la adquisición fue onerosa o gratuita

La determinación del valor de adquisición deberá tener en cuenta si ésta se realizó a título gratuito u oneroso.

En el primer caso, el valor de adquisición nunca podrá ser cero euros, porque el artículo 36 de la Ley de IRPF prevé que cuando la adquisición sea a título gratuito, debe atenderse al valor real que deriva de las normas del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por ello, y aunque el contribuyente no aportase datos para determinar dicho valor, la AEAT podría utilizar cualquiera de los medios de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT) para determinarlo, pero nunca fijar un valor de cero euros.

Si la adquisición fue a título oneroso, es evidente que algo se pagó por el inmueble por lo que el valor de adquisición no puede ser, como norma general, el de cero euros. De hecho, la Administración sólo podrá fijar dicho valor en el caso de que el contribuyente no realice esfuerzo probatorio alguno para aportar datos que permitan determinar el valor de adquisición, y la AEAT, por su parte, haya hecho todo lo que está en su mano para determinar el coste o valor del inmueble en el momento en el que se adquirió.

Hay que recordar por último, que en caso de adquisiciones onerosas, la AEAT no podrá fijar el valor utilizando los medios de comprobación de valores del artículo 57 de la LGT, ya que en este tipo de adquisiciones la ley del IRPF no hace alusión alguna al valor real del inmueble adquirido, sino al efectivamente satisfecho a un tercero.

Nuestra conclusión

Es evidente que el contribuyente, si por los motivos que sean, no puede acreditar ni probar de forma alguna el valor de adquisición de un inmueble a efectos de la ganancia patrimonial, deberá dejar constancia del esfuerzo probatorio realizado, contestando a los requerimientos que se le formulen y facilitando a la AEAT los datos para que ella, con las facultades que le ha conferido la normativa tributaria, pueda obtener dicho valor.

De esta forma evitará que pueda considerarse que el valor de adquisición del inmueble transmitido es de cero euros, con el consiguiente exceso de tributación que ello supone.