Las Comunidades Autónomas puede elegir entre varios métodos de comprobación del precio escriturado por la compra de una vivienda (o por la herencia de una casa) que están contemplados en la Ley Tributaria. Y muchos de estos métodos se basan en el valor catastral de los inmuebles. Es el caso por ejemplo de Andalucía, Baleares, Asturias, Galicia, Extremadura… entre muchas otras.

El problema radica en que en ocasiones este valor catastral puede ser en ocasiones irreal, si consta en el Catastro una superficie de la casa muy superior a la que realmente aparece en el Registro de la Propiedad y en las escrituras de compraventa, tal y como comenta José María Salcedo, socio de Ático Jurídico.

Esta cuestión ha sido resuelta recientemente por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía, después de que un contribuyente andaluz solicitara la anulación de la comprobación de valores, realizada en base a un valor catastral que había tenido en cuenta una superficie de la construcción 100 m2 superior a la real, y a la que constaba en la escritura.

Este Tribunal, a diferencia de otros, como el de la Comunidad Valenciana, avala en sus sentencias el método de comprobación de valores del artículo 57.1.b de la Ley 58/2003 General Tributaria. Dicho método consiste en aplicar unos coeficientes aprobados por la Comunidad Autónoma al valor catastral del ejercicio en que se realiza la transmisión que se está comprobando. El valor catastral también se utiliza en ocasiones en el método de comprobación de valores del 57.1.e) de la Ley General Tributaria (dictamen de peritos), basándose el perito en dicho valor, y corrigiéndolo luego con la aplicación de coeficientes correctores.

José María Salcedo explica que en esta sentencia “el TSJ comienza exigiendo, y en ello estamos de acuerdo, una mayor prueba al recurrente, en el sentido de acreditar que efectivamente la superficie que consta en la escritura era la real, y que el error en los metros cuadrados que constaban en la certificación catastral, no era un simple error material, sino que efectivamente había influido en la valoración”.

“Sin embargo, no estamos de acuerdo con la conclusión final de la sentencia, que remite a los contribuyentes en estos casos al Catastro para, con carácter previo a la impugnación de la comprobación de valores, solicitar la modificación de tales datos catastrales con carácter retroactivo. Considera el TSJ, que la Comunidad Autónoma que realiza la comprobación de valores no tiene competencia para modificar los datos que obran en el Catastro, por lo que sería necesario instar primero la rectificación en el Catastro de dichos datos. Hasta que dicha rectificación sea efectiva, la liquidación sería correcta a juicio del Tribunal Superior”, comenta el abogado.

Salcedo subraya que se trata de un caso similar al que se planteó con los suelos urbanizables que no tenían un programa aprobado para su desarrollo, y que figuraban en el Catastro como urbanos, mientras que el Tribunal Supremo (sentencia de 30-5-2014) los consideraba rústicos a efectos del IBI y plusvalía municipal. “En estos casos, diversos Tribunales han considerado que podían impugnarse las liquidaciones de IBI y plusvalía municipal directamente, sin dirigirse primero a Catastro para que modificara la calificación catastral de tales inmuebles. Consideran que hay que atender a la realidad física del inmueble, independientemente de la información que obre en el Catastro”, señala el abogado experto.

Así, Salcedo asegura que “los Tribunales pueden anular una liquidación derivada de una comprobación de valores, si comprueban que no se tuvo en cuenta la realidad física del inmueble, sino tan sólo la errónea información Catastral”. Es más, asegura que curiosamente el Tribunal Económico Administrativo (TEAR) así lo ha entendido en alguna resolución, pues considera que cuando existe una discrepancia entre la superficie que consta en el Catastro y la que consta en el Registro de la Propiedad, debe ponerse en tela de juicio un método de comprobación de valores que parta del valor catastral, siendo necesaria una comprobación y fundamentación más detenida.

Con todo, el TSJ de Andalucía aboca al contribuyente a solicitar una rectificación ante el Catastro para, una vez obtenida, instar la revisión de la liquidación. Sin embargo, desde Ático Jurídico tienen “serias dudas de que si el contribuyente deja sin recurrir la liquidación, para dirigirse a Catastro a solicitar la modificación de la superficie de su inmueble, pueda en un futuro anular, mediante un procedimiento de revisión, la liquidación que consintió en su día”.

Por eso, José María Salcedo asegura que lo mejor será recurrir la liquidación y solicitar mientras tanto la rectificación en el Catastro. “Y ello, independientemente de que se intente convencer a los Tribunales de que en estos casos es necesario una comprobación del inmueble más detallada, y de que no es por tanto posible aplicar el método de comprobación de valores del 57.1.b) de la Ley Tributaria, ni otro que se base en la valoración del Catastro, por ser erróneo el valor catastral”, añade.