Cuando se vende una vivienda la ley que regula el IRPF permite al vendedor aumentar el valor de compra de la casa, con el objetivo de reducir el importe de la ganancia patrimonial y así evitar pagar de más en este impuesto.
La Dirección General de Tributos ha aclarado qué inversiones, mejoras efectuadas en el inmueble y gastos pueden computarse y cuáles no.

Recordamos que la ganancia patrimonial tributa a tipo fijo según el importe (19%, 21 o 23%) y que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, subraya que cuanto mayor sea el valor de adquisición, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, mayor el ahorro fiscal en el IRPF.

Ahora la Dirección General de Tributos aclara cuáles son los costes de las inversiones y mejoras que pueden computarse en el valor de compra del inmueble. En su opinión, se considera una mejora aquellas actividades que producen una alteración de la vivienda y que aumentan su eficacia productiva, es decir, aquellas reformas que mejoren las calidades del inmueble, como puede ser una reforma integral.

Así, su coste podría computarse sobre el valor de compra a la hora de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.

Salcedo asegura que las ampliaciones en la vivienda también pueden computarse de cara a obtener un mayor ahorro fiscal en el IRPF. Tributos declara que la “ampliación” consiste en un proceso mediante el que se incorporan nuevos elementos a un inmueble, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. “En este concepto entrarán las nuevas construcciones, ampliaciones de superficie, etc… que recaigan sobre el inmueble. El coste de dichas ampliaciones, igualmente, podría computarse como mayor valor de adquisición”, señala el abogado.

Pero, ojo, las obras de reparación y conservación que se hagan en la vivienda no podrán computarse con el objetivo de reducir el importe de la ganancia patrimonial, ya que no se trata de obras destinadas a mejorar la vivienda o ampliarla, sino a conservarla en perfecto estado para su uso y disfrute.

Y para diferenciar las obras de mejora de las de conservación, la Dirección General de Tributos indica que “constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”. Concluye que “si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo”.

“Estamos, en definitiva, ante una cuestión de prueba, que deberá resolverse caso por caso en función del carácter de las obras realizadas”, señala José María Salcedo.

Los gastos e impuestos que pueden computarse para un mayor ahorro fiscal

Pero también se pueden computar sobre el valor de compra de la vivienda los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Tributos estima que dichos gastos son los de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto de la Plusvalía municipal en caso de haber sido pagado en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)”.

Salcedo recuerda que en caso de que el contribuyente haya pagado el IVA por la compra de una vivienda nueva, este impuesto también se podrá computar como un gasto para reducir el importe de la ganancia patrimonial a efectos del pago del IRPF. Esto será posible siempre que el contribuyente no hubiera tenido derecho a deducir dicho IVA en la compra. Lo mismo ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en caso de que la vivienda haya sido heredada o donada.